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成交量新高!连续3个月成交1万套,二手房“牛市”还有多远?

发表时间:2020-07-08 13:24:54  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

  文/住浙网研究员 徐创

  “中介又给我发了很多二手房”小王递过了手机,说让帮着参考参考。没有摇中幸福里最后一期的他,最近开始看起来二手房。

  红盘积极参与,但是摇不到;二手房也看了,但是出于对行情的顾虑,也没有果断下手。于是就在新房和二手房的反复横跳中,小王又度过了一个没有买到房的上半年。

那么,上半年杭州的二手房市场究竟如何?

  连续月成交破万

  二手房回暖很强势

  谁也没有想到,疫情之后的杭州楼市能火得如此烫手。在新房方面,杭州十区上半年卖出了52416套住宅,同比去年整整多出了6000余套,成交金额也大幅上涨了30.7%;

  土地方面,杭州十区成交了85宗涉宅地,揽金超1500亿元。无论是宗数,还是金额都高于去年同期。

  楼市的热度向着各处传导,一起迅速回暖的自然少不了二手房。

  刚刚过去的6月,杭州一共成交了10181套二手房。这样的数字要是放在往年,基本是预定了年度的峰值。但是在今年上半年,在它的面前还有两座10000+的高峰。

  翻开上半年二手房的月成交走势,你会发现,走过2月的低谷,成交量便“噌噌噌”地往上涨。4月,杭州市区(除临安,下同)一共成交10232套。

  紧接着的5月,成交量继续攀升,创下了近23个月以来的新高。至此,上半年已经达成了连续三个月成交破万的。

  要知道,即便是在烈火亨油的17、18年,也没有出现这样的场面。

  如此火热的成交形势,让整个上半年交出了42868套的亮眼成绩单,相较于去年同期的41392套,多了1400余套。考虑到今年有一个多月时间都处于停摆状态,这看似不大的增幅,让回温显得更加热烈。

  杭州市区上半年二手房成交TOP10

  注:榜单部分名次由每月成交TOP10推算得出

  在这波热潮中,次新房的表现格外抢眼,如融信澜天、卓越蔚蓝领秀二期、翡翠城等,已经成为久摇新房不中的购房者的替代项。而以往一度霸榜的朝晖老小区、下沙沿江小区等已经跌出了TOP的视野。

  超12万的挂牌量

  还将继续上涨?

  去年11月,杭州市区二手房挂牌量突破10万套,一度被认为是一个转折点。不过,自那以后,“好消息”和“坏消息”谁也没有先一步到来,二手房市场依旧在高库存的语境下平稳运行。

  但仍需要注意,二手房的压力是显而易见的。今年4月,二手房挂牌量突破了11万套。2个月之后,在6月17日,二手房挂牌量继续往上窜,突破了12万套。

  截至6月30日,二手房挂牌量已经高达12.2万套。

  而且这还是好找房上经过备案的挂牌数据,不少中介门店还有未备案的临时挂牌房源,加起来的数字远不止这些。

  更何况,今年还是交付大年,预计有近百个项目迎来交付,二手房的挂牌量也会随之继续增长。在这些交付楼盘中,不乏华夏四季、创世纪、天都城、东湖城等摇号红盘。

  而从之前融信澜天、万科未来城、西湖国际城这样的红盘经验来看,交付之后便会立马迎来投资客的集中出手。

  并且如今杭州的租金连续下降,越来越低的租金回报率,让抛售二手房成为了主要的套现选择。

  成交价格不温不火

  一二手房价将接轨?

  最简单的经济学常识告诉我们,供大于求,价格下跌。因此,当新房限价纷纷被解锁的时候,二手房的价格却没有连带着一起上涨。

  例如保利东湾这个出货大户,当板块限价提升到30000元/平米的时候,二手房价格依然维持在25000元/平米左右。此外还有融信澜天、蔚蓝领秀等摇号红盘的价格也一直很稳定,尽管良渚新城已经上涨至30500元/平米,星桥涨到了24000元/平米。

  根据兔博士的数据,今年的2-5月,二手房成交价甚至持续下跌。虽然跌幅不大,但也足以反映问题。

  那就是,面对持续净增长的天量挂牌,成交量的迅速提升显然不足以拉动价格。换句话说,天量库存压顶下,单月超万套的成交,是以价格换来的。

  而且二手房的购买主力是刚需,对价格因素极为敏感,一旦超过某个界限,便会打起退堂鼓。例如,开头提到的小王,预算就死死地卡在250万以内,已经要掏空6个钱包的他,想要再加预算,真的很难。

  于是在如今买房市场下,许多房东都会选择让步,存在议价空间。例如有数据显示,4月全杭州有近2.5万套房源调低挂牌价,占总挂牌房源的约四分之一。

  当新房限价的提升,遇到二手房成交价的稳定,一二手房价或将接轨,这也是对之前一二手倒挂现象的矫正。

  楼市进入2020的下半场,从过去几年来看,一旦进入下半年,二手房市场就会出现疲软,即便是行情大好的2017年也没有逃出这个“魔咒”。

  而今年的特殊点还在于不断增加的天量挂牌,一旦势头明显转弱,市场又会做出怎样的反应?

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文章来源:住浙网

责任编辑:房产论坛